REALITNÍ VLOG: Hodnocení olomouckého realitního trhu za rok 2019

Já bych se v dnešním hodnocení rád držel jasných faktů statistik naší realitní kanceláře i statistik bankovních domů a jiných institucí. Na závěr se vám pokusím nastínit svůj názor na to, co nás na realitním trhu v Olomouci čeká. 

I když to někoho, kdo pravidelně nesleduje trh nemovitosti překvapí, zcela otevřeně můžu říci, že rok 2019 byl rokem, kdy se růst realizovaných cen zastavil a nebo rostl jen velmi málo. Po několika letech prudkého růstu cen rezidenčních nemovitostí je to tak první náznak toho, že trh se blíží ke svému vrcholu. Úmyslně říkám realizovaných cen. Pokud navštívíte realitní portály, na první pohled vás mohou vysoké částky u některých nabídek zaskočit. Věřte, že jsou to z velké většiny jen přehnané představy majitelů, kteří neprodávají pod tlakem. A na rozdíl od let minulých už moc nemohou počítat s tím, že jejich nadhodnocení trh dožene a oni se dočkají realizace přepálené ceny.

Rozhodování kupujících výrazně ovlivnila pravidla pro poskytování hypoték platná od podzimu 2018, která se reálně projevila právě v roce 2019. Požadavky na vlastní kapitál, zpravidla ve výši 20%, už nutí kupující se více zamýšlet nad cenou nemovitosti. Reálně to totiž znamená, že i u té nejlevnější panelákové kategorie bytů, kde byt o dispozici 3+1 se může pohybovat okolo 2.500.000 Kč, musí mít kupující vlastní zdroje ve výši alespoň 500.000 Kč. A to už může být pro velkou část populace, zvláště pak pro mladé začínající páry problém. 

Ing. Petr Korytar - ředitel Hanácké realitní kanceláře 

Když mi bylo v roce 1992 pět let, můj táta začal podnikat v realitách a založil Hanáckou realitní kancelář. S naší rodinnou firmou jsem vyrůstal a postupně jsem vyzkoušel všechny články procesu realitní profese od roznášení letáků, prvních pronájmů až po prodej developerských projektů. V naší firmě tak znám každý detail. V roce 2011 jsem ukončil vysokou školu a převzal po tátovi vedení firmy. A přestože máme občas rozdílný názor třeba na marketing a on mi to jako správný zakladatel dá důrazně vědět, rozhodně se shodujeme na základní filozofii naší firmy.  A to je 100% profesionalita, férové a seriózní jednání vůči klientům.

Dnes tedy vedu 15 odborníků na reality  a stále mě tato profese děsně baví. Proto se snažím být u všech prohlídek nových nemovitostí našich makléřů, tak abych se osobně setkal s klienty, kteří v naši společnost vložili důvěru. Díky tomu jsem měsíčně na desítkách nemovitostí, udržuju si perfektní přehled o dění na realitním trhu a aktuální cenové hladině všech segmentů nemovitostí.

Neznamená to však, že by se trh zastavil a přestalo se prodávat, nabídka je stále malá a nedostačuje poptávce. Silnou poptávku ale podporují výrazně investiční nákupy. Tedy klienty, kteří chtějí koupit byt za účelem dalšího pronájmu. To jsou klienti, kteří disponují vlastním kapitálem. A hypoteční úvěry využívají spíše kvůli pákovému efektu při stále relativně nízkých úrocích.

To potvrzuje i struktura bytů, které se v roce 2019 nejčastěji prodávaly. Přes 60 % bytů v developerských projektech se koupilo v kategorii 1+kk až 2+1, což jsou převážně investiční tipy bytů. Požadavky na vlastní kapitál už však můžeme pocítit u velkých bytů, kde je cena vysoká a na kupující nutí složit i přes 1.000.000 Kč z vlastní kapsy.

Pokud se budeme bavit o konkrétních číslech, podívejme se nejdříve na novostavby. Jejich cenové hranice totiž přímo ovlivňují i ceny starších cihlových a panelových bytů. Dle statistik se průměrná cena bytu v novostavbě v roce 2019 pohybovala okolo 50.000 Kč/m2. To je samozřejmě průměr. Ten, kdo chtěl koupit byt v novostavbě, se pohyboval v rozmezí 46-60.tis. Kč/m2 podle atraktivity projektu, celkové plochy bytu a jeho umístění. Na cenu novostaveb, jak již bylo řečeno, navazují průměrné ceny starších bytů, které se jak u cihlových tak i panelových pohybují okolo 40.000/m2. Zajímavé je, že dle statistik se výrazně snížil rozdíl v ceně mezi cihlovým a panelovým bytem

Jaká je situace u rodinných domů a pozemků? 

Zde se o průměrných cenách dá hovořit jen velmi těžce. Nabídka zajímavých rodinných domů a nebo pozemků pro individuální výstavbu je velice prořídlá a rodiny, které touží po bydlení ve vlastním domě nebo stavbě vlastní domu se zahradou přímo v Olomouci, mají takřka neřešitelný úkol a nebo si musí připravit velkou sumu peněz. Již pár let po sobě proto pozorujeme trend, že se mladí lidé raději vzdávají snu o domě se zahradou a jdou do bytu.  Ve většině případů se nechtějí vzdát komfortu, který jim zaručuje bydlení ve městě. Odliv mladých z vesnic a menších měst v okolí, je také jeden z důvodů silné poptávky po bytech. Rozdíl mezi cenami v Olomouci a cenami v okolí se tak neustále zvětšuje.

Nájmy

Ceny nájmů nám v Olomouci za posledních pár let také výrazně poskočily, i když ne tak výrazně jako u prodeje. Je to dáno tím, že značná část bytů v novostavbách se kupuje právě za účelem pronajímání a ty tak zvyšují nabídku. Na druhou stranu byty se daří pronajímat stále dobře, díky přibývajícímu počtu studentů, kteří nájemnímu trhu v Olomouci dávají tu správnou dynamiku. Fenoménem posledních pár let je poptávka studentů po sdíleném bydlení. Ceny nájmů nutí studenty vyhledávat třeba i jen samotné pokoje, s dopředu neznámými spolužáky.

Na rozdíl od Prahy nebo jiných turistických míst se nám v Olomouci naštěstí do trhu neprojevuje vliv služeb jako je např. Airbnb, tedy krátkodobých pronájmů, cílených na turisty. Takových nabídek je v Olomouci lehce přes dvě desítky, což není zásadní počet a v nadcházejícím roce ani nevidím zásadní změnu, jelikož se Olomouci i přes své krásné centrum nedaří udržet turisty ve městě tzv. přes noc.

Co nás čeká v 2020?

Tolik hodnocení uplynulého roku a teď můj smělý odhad, co můžeme v tom novém roce 2020 očekávat.

Pokud si hodláte pořídit nové bydlení v letošním roce, už bych se při rozhodování nenechal ovlivnit strachem, že pokud nekoupím teď, za půl roku budu kupovat, za daleko vyšší cenu. Na druhou stranu, pokud najdete nemovitost, která bude vyhovovat vašim představám, dlouho neotálejte. V těch základních kategoriích je stále dost zájemců, kteří chtějí také koupit a ten váš vysněný byt vám mohou vyfouknout. 

Zvolit vyčkávací taktiku a čekat na dramatický cenový pád bych také nedoporučil. Výrazného poklesu se podle mě v letošním roce nedočkáme. Ceny nemovitostí nezačnou padat samy o sobě. Dramatický pád cen nemovitostí by musel být zažehnut celkovým poklesem ekonomické výkonnosti,  spojenou s propouštěním. Nová nabídka je v Olomouci, ostatně jako i v jiných městech, ovlivněna složitou českou legislativou a délkou stavebních řízení. 

Pokud snad hledáte stavební pozemek, tak vám trochu s lítostí musím popřát hodně štěstí při hledání a zde s cenovým poklesem nepočítejte vůbec. Po zajímavých stavebních pozemcích ve městě je dlouhodobě enormní hlad. Pozemky na rozdíl od bytů nepřibývají a ve velkém ani nebudou. 

U nájmu lze očekávat konstantní mírný růst ovlivněný tím, že do nájemního bydlení se přesunují skupiny obyvatel, které nesplňují požadavky bank na vlastní zdroje. 

Do přemýšlení o pořízení nového bydlení se samozřejmě projevuje i situace na hypotečním trhu. O podmínkách k získání hypotéky a pohybu úrokových sazeb si řekneme v některém z dalších dílů mého realitního vlogu s konkrétním odborníkem.

Doufám, že mé hodnocení situace na trhu nemovitostí pro vás bylo užitečné. Pokud jste právě v situaci, že řešíte nákup nebo prodej nemovitosti, doporučím vám, obraťte se na zkušeného makléře.  V naší realitní kanceláři jsou vám k dispozici odborníci na jednotlivé typy nemovitostí a rádi vám v otázce bydlení poradí. 

Do Nového roku 2020 vám za tým Hanácké realitní kanceláře přeji hodně zdraví, úspěchů a budu se těšit na naši případnou spolupráci. 

Ing. Petr Korytar, ředitel Hanácké realitní kanceláře