KOMENTÁŘ: Ceny bytů v okresních městech jsou na sestupu. Jak se to stalo a co bude dál?

Vyplývá to ze statistik zveřejňovaných největším českým realitním serverem Sreality.cz. Rozšiřování nabídky představuje další tlak na snížení cen a znamená postupně komfortnější pozici pro stranu kupujících.

Zatímco růst nabídky lze pozorovat napříč krajem (oproti druhé polovině roku 2021, kdy byl její rozsah na minimu, se prakticky všude ztrojnásobila), doložené zlevňování se týká okresních měst Šumperka, Prostějova a Přerova. V Olomouci a Jeseníku je přesnější mluvit o stagnaci, obě tato města se nicméně kategorii běžného okresního města poněkud vymykají. To třeba v šumperské nabídce lze najít byty, jejichž majitelé byli nuceni ze svých letních představ slevit už o 20–25 procent (dosud bez úspěchu). Průměrná sleva není sice zatím velká, za touto statistikou se však snadno schová skutečnost, že kdo neslevil podstatněji, neprodal.

Vztah nabídkové a reálně dosažené ceny není nutně přímočarý. Prakticky je ale nabídková cena horním limitem pro cenu skutečnou (výjimkou je licitování při přetlaku zájemců, který ovšem dnes už není pravděpodobný). Snižování veřejné nabídkové ceny přitom ponechává prostor pro další slevu ve fázi neveřejného smlouvání. I reálné ceny jsou v principu přes katastr nemovitostí ověřitelné a o mírném zlevňování se v médiích mluví už nějakou dobu, trh se ovšem zatím příliš nehýbe a údajů je málo. Z dostupných dat se zdá, že v září a říjnu ještě nebyla reálně dosahovaná cena zásadně níže než poslední nabídková. Pochopitelně se to však týká jen toho, co se skutečně prodalo, nikoli „ležáků“ za přestřelené ceny – jakých je ve fázi zamrzlého trhu většina.

V kontextu vysoké inflace nabývá na významu také rozlišení mezi nominální cenou v korunách a cenou v přepočtu na jiné hodnoty. Zatímco donedávna ceny nemovitostí setrvale rostly při stabilitě cen téměř všeho ostatního, dnes jsme v naprosto jiné situaci. I pouhá nominální stagnace, nemluvě o poklesu, znamená podstatné roční znehodnocení v přepočtu na ostatní životní potřeby (typicky potraviny, energie atd.). Také těm, kdo si zajistili navýšení platu, případně jim stát valorizuje důchod apod., nemovitosti po řadě let opět reálně zlevňují.

Inflace se, pravda, drží vysoko, a má-li přesahovat patnáct procent už druhým rokem v řadě, začíná celkové číslo být hrozivé (neboť se jedná ještě o víc než o prostý součet patnácti a patnácti). Jako motivace k realitnímu nákupu to ale nefunguje. Pokud už držíte hotovost v jednotkách milionů, může vám být celkem lhostejná míra inflace vypočtená na potravinách a spol. Se svými úsporami totiž pravděpodobně nemíříte na milion rohlíků s máslem, ale právě na nemovitosti – a ty zlevňují.

NÁZOR: O výstavě v šumperském Muzejíčku. Afrika stereotypně

Pondělí, 28. listopadu 2022, 20:41Blogy a komentáře

Muzejíčko, sekce interaktivních dětských expozic šumperského vlastivědného muzea, je vítaným zařízením pro řadu místních i přespolních rodin. V neokoukaném prostoru tu můžete dítě i sebe zabavit na kus odpoledne a to je dobrý základ. Pokud ale od...

Kdo za to může a kdo na to doplatí

Předpokládejme, že pokles cen v nižších desítkách procent je pro nejbližší dobu již skutečnost. Kdo na ni nejvíce doplatí? Obecně ti, kdo si v posledních letech pořídili bytovou nemovitost, kterou nepotřebují, za peníze, které neměli. Pravděpodobně to bylo pod vlivem letité společenské masírky o nemovitostech jakožto zaručené investici – právě tuto podobu na sebe naposled vzala tradiční česká „jistota desetinásobku“. Nechat si špatně poradit bývá drahé, zvlášť když přitom člověk zapomene i na základní poučky: stromy nerostou do nebe a není dobré ukládat všechna vajíčka do jednoho košíku. Zvlášť na to druhé se při milionových cenovkách zapomíná snadno. Leckterý „investor“ se tak ocitá s jediným velikým vejcem v košíku vystlaném spoustou nervozity.

V přiměřeně menší míře nemovitostní pokles zabolí ty, kterých se týká jen některá z uvedených podmínek. Buď si za krvavé peníze a za cenu dluhu pořídili bydlení, které nicméně opravdu potřebují, a při splácení nezměněného dluhu budou tedy především litovat špatně vybrané doby. Anebo do nemovitosti uložili skutečně volné prostředky, které se tímto pod hrozbou ztráty staly nadlouho vázanými.

Početně významná je zřejmě skupina těch, kdo podědili byt v kritických dvou letech pandemie. (Připomeňme, že u nás během ní zemřelo několik desítek tisíc lidí nad předchozí dlouhodobý průměr.) Oč méně vlastních prostředků do takového bytu investovali, o to méně ho zpravidla mohou využít k vlastnímu bydlení, a tak bude zajímavé sledovat osud této množiny nemovitostí. I z těchto vlastníků leckdo ještě stihl zaujmout postoj „investora“ – v nevhodnou dobu, a tedy ke své škodě. Je třeba si uvědomit, že nemovitost držená zcela mimo trh bydlení (byť i nájemního) degraduje z investice na obyčejnou spekulaci. A spekulace na pohyb cen na rozdíl od skutečných funkčních investic nezaslouží zvláštní ochranu.

Koho pak řadit na stranu viníků, ne snad viníků toho, že bublina praská, nýbrž toho, že vůbec mohla vzniknout? V prvé řadě ty, kdo zdražování bytů s vlastním obohacením aktivně popoháněli: realitní makléře pracující za provizi na straně prodávajících, hypoteční bankéře s množstvím prostředků na reklamu, která z hypotéky poznenáhlu udělala sociální normu. Ale také média, včetně renomovaných, která po léta nechávala vystupovat bankéře a realiťáky v roli nezávislých expertů, bez ohledu na jejich střet zájmů a jasnou motivaci nepřipustit jiný vývoj nežli stálé zdražování. Politiky, kteří bytovou situaci naivně nebo zištně zjednodušovali na developerskou mantru o tom, že se málo staví. V neposlední řadě patří k viníkům stát, který svou podporou (zrušené zdanění, daňové odpisy úroků) rozdmýchával vlastnické aspirace bez ohledu na stav trhu. A také obce, které se neodvážily sáhnout na poplatky z nemovitostí coby svůj nejsilnější nástroj. Na úrovni státu i obcí se to koneckonců dělo pod tlakem obyvatel, a tak se v druhém sledu stáváme viníky všichni společně. A jak už to tak bývá, mezi viníky a oběťmi je rozsáhlá šedá zóna.